Veja que
garantias podem ser exigidas!
Descubra o que a Lei de
Locações diz sobre as garantias de aluguel.
Para morar de aluguel é necessário comprovar renda mensal
suficiente para arcar com os valores dos aluguéis e dos encargos.
Além disso, o interessado também precisa apresentar ao
proprietário garantias previstas em lei. Elas serão usadas caso o locatário não
consiga arcar com os pagamentos.
As opções de garantias são previstas na lei das locações Lei
8.245/91. O mercado de aluguel vem modernizando essas opções.
Assim, vão surgindo novas modalidades para facilitar a vida de
quem precisa morar de aluguel.
A lei prevê 04 tipos de
garantias:
1 . Caução ou depósito em garantia.
É um depósito em dinheiro correspondente a 03 meses o valor do
aluguel mais os encargos.
Atualmente a caução pode ser dada na forma de um título de
capitalização.
No depósito em garantia ou caução, o locador exige
antecipadamente o valor do aluguel e encargos de 03 meses.
Muita gente acha que basta fazer um depósito numa conta corrente
no nome do locador. Contudo, essa não é a forma mais segura, mesmo com emissão
de recibo.
O mais indicado é que o locador (proprietário) abra uma
Caderneta de Poupança exclusivamente para receber o valor.
No banco é importante informar o objetivo da conta e verificar
se ela pode ficar bloqueada para saques. Ao longo do prazo da locação
(geralmente 30 meses), o locatário pode pedir extratos da conta.
Esta possibilidade precisa estar prevista no contrato de
locação, não esqueça de incluir.
No final do prazo, se não houver dívidas nem necessidade de
reparos no imóvel, o inquilino é reembolsado.
E tem direito a correção monetária e aos rendimentos da
poupança.
Esta modalidade é a menos aceita, porque existe o risco de o
inquilino deixar de pagar mais do que 03 meses e o proprietário acabar ficando
com o prejuízo.
Uma novidade criada pelo mercado de locações, como opção de
Caução, é o Título de Capitalização em garantia de aluguel. Nele o
inquilino contrata o título no valor da caução.
Pode até mesmo ser a soma do valor anual do contrato, como
acontece no seguro fiança.
E também pode ser pago parceladamente. O resgate do valor é
liberado pelo locador, no final do contrato, se não houver débitos e nem danos
reparáveis.
O inquilino ainda participa de sorteios. Ou seja, se o título
for sorteado, recebe um prêmio em dinheiro.
Nesta modalidade o inquilino também tem direito à correção
monetária e eventual rendimento do título do período.
Esta opção pode dispensar comprovação de renda e pesquisa
cadastral de bom pagador. Já facilita a
vida de muita gente!
2 . Indicação de Fiadores pessoas físicas.
A modalidade mais tradicional é a fiança. Nesta opção, o
locatário indica uma terceira pessoa – o fiador – que assumirá a obrigação de
pagar os valores descritos no contrato caso o locatário não os cumpra.
Ou seja, os aluguéis e os encargos (condomínio, impostos como
IPTU, taxas de incêndio, alguns tipos de cotas extras, etc.) ficariam a cargo
do fiador.
O fiador também assina o contrato de locação assumindo essas
obrigações. Para ele ser aceito, também precisa comprovar que possui uma renda
capaz de custear as despesas mensais.
Assim como o locatário, não pode ter o nome inscrito em
cadastros de restrição de crédito como SPC e SERASA.
E ainda precisa ter um imóvel próprio (quitado) em seu nome no
mesmo município do imóvel que será alugado.
Isso porque, o locador poderá leiloar este imóvel se precisar
cobrar uma dívida deixada por um locatário.
Muitos proprietários exigem que o fiador possua mais de um
imóvel em seu nome.
· Assim não poderá alegar que o seu bem é o único imóvel para sua
moradia.
Esse argumento costuma prejudicar um pedido de execução com
leilão dos bens do fiador.
Já deu para imaginar como é difícil conseguir um fiador, não é
mesmo? Isso é coisa de pai para filho!
Atualmente o mercado vem aceitando a apresentação de dois ou
mais fiadores. Assim, o locador terá mais de uma pessoa a quem cobrar.
3 . Seguro de fiança locatícia
Os locadores aceitam também a fiança bancária. Ela é emitida e
garantida por um banco, mas o custo é mais alto para o locatário.
Justamente por conta do custo mais alto é a mais comum como
garantia de imóveis comerciais.
O seguro-fiança locatícia é a segunda modalidade de garantia de
aluguel mais utilizada.
Como é a mais segura para o locador, costuma ser muito bem
aceita. Contudo, nem todas as seguradoras oferecem este tipo de seguro que
possui um custo alto.
Ele pode chegar a até 3% do valor total anual do contrato de
locação. Ou seja, 3% da soma de 12 meses de aluguel e encargos.
Esse seguro deve ser renovado a cada ano, como novo pagamento de
prêmio. Algumas seguradoras fazem o seguro pelo mesmo prazo do contrato de
locação.
É necessário pesquisar as opções disponíveis na sua região.
Mesmo oferecendo esta modalidade de garantia o locatário também precisa
comprovar uma renda que garanta a capacidade de pagamento.
Também não pode ter o nome sujo. Muitas seguradoras parcelam o
valor do prêmio deste seguro.
4 . Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento
A cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento foi criada
em 2005. O valor deve seguir o mesmo critério da caução.
Esta nova modalidade de garantia de aluguel não é muito
utilizada por desconhecimento dos contratantes e das imobiliárias.
Nesta modalidade, o inquilino assina um contrato transferindo
cotas de investimento para o nome do locador.
Assim, ambos firmam um contrato de cessão de crédito das cotas.
Esta obrigação é informada ao administrador do fundo de investimentos para
bloquear a sua negociação.
Pontos para ficar atento!
O proprietário do imóvel só pode exigir a apresentação de uma
das garantias apresentadas acima.
É proibido a exigência de mais de uma garantia do inquilino ao
mesmo tempo.
Quando não há nenhuma garantia, o locador pode exigir o
pagamento do aluguel e dos encargos antecipadamente.
Ou seja, o pagamento de todas as obrigações pode ser exigido no
dia que o inquilino receber as chaves.
Na locação por temporada, que é limitada a 90 dias, o locador
(proprietário) também pode exigir o pagamento antecipado.
Em regra, se o contrato com garantia não fixar uma data de
vencimento, ela será o sexto dia útil após o mês vencido.
Samasse Leal.
Apaixonada por Direito, Samasse Leal é especialista em Direito
do Consumidor, pós-graduada pela PUC-Rio. Co-autora e revisora técnica da obra
Use as Leis a Seu Favor, participou de diversas edições do programa Sem Censura
(TVE) e programas de rádio, falando sobre direitos para o público em geral.
Nos quase 20 anos de
carreira, atuou em grandes escritórios jurídicos, empresas, associação de
defesa dos consumidores e atualmente atua na área de relações com investidores
de uma multinacional espanhola.
Imagem:
AlexRaths/iStock.
IMAGEM
Por: Samasse Leal.
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Revista SELEÇÕES.
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