Como ficam os compradores em caso de falência da
construtora.
São Paulo - Após o boom de
lançamentos no mercado imobiliário brasileiro, a crise econômica parece ter pegado algumas
construtoras no contrapé.
Com diversos projetos lançados entre
2009 e 2012 que ainda não foram concluídos, essas empresas têm agora mais
dificuldades para atingir suas metas de vendas em um mercado desaquecido.
Como consequência, algumas
construtoras acabam atrasando ou suspendendo a entrega de empreendimentos por
falta de recursos financeiros.
Nesse caso, os compradores que buscam
a devolução do valor já investido podem ficar a ver navios por um bom
tempo.
É o caso do médico Diogo Batista
Barbosa, 34 anos, que comprou um apartamento em um empreendimento da construtora Dínamo, localizado em Belo Horizonte.
Após investir 95 mil reais na entrada
e em algumas parcelas do financiamento, verificou que, quatro meses após a data
prevista para o início da obra, o terreno do prédio continuava intacto.
Diogo buscou justificativas da construtora, que acabou alegando não ter dinheiro suficiente para concluir o
projeto. “Tentei rescindir o contrato, mas até hoje não consegui a devolução do
valor que investi. Resolvi então entrar com uma ação na Justiça contra a Dínamo, mas está sendo difícil encontrar bens em nome da
empresa”, conta.
O caso de Diogo não é isolado. Além
da Dínamo, empresas como a Habitare e a Mudar também atrasaram ou suspenderam a
entrega de empreendimentos nos últimos anos por conta de problemas financeiros.
No caso da Habitare, uma decisão do
Tribunal de Justiça de Minas Gerais no ano passado obrigou a construtora a
restituir valores pagos pelos moradores por atraso da obra. Já a Mudar chegou a
atrasar a entrega de 17 empreendimentos.
Como consequência, mais de 300 clientes entraram com
ações na Justiça contra a empresa.
Dificuldades financeiras podem ou não
causar a falência da construtora. Caso a quebra da empresa seja decretada, o
comprador tem poucas opções para reaver o valor já pago.
Alternativas
Os compradores dos imóveis de uma construtora que decreta falência têm de entrar em uma fila
para receber de volta os valores que já foram investidos no imóvel. Por lei, as
dívidas da empresa com funcionários e débitos relacionados ao pagamento de
impostos devem ser quitados antes das indenizações devidas aos compradores dos
imóveis.
Por isso, ao entrar com uma ação na
Justiça contra a construtora que foi à falência, é necessário pesar os custos
do processo e do advogado, bem como as chances de a ação ser bem-sucedida, diz
Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário.
Além de o processo poder se arrastar
por anos, como os débitos fiscais e trabalhistas da empresa têm preferência no
pagamento, corre-se o risco de que, caso a empresa seja extinta, não sobre
dinheiro para pagar outros credores, como os compradores dos imóveis
“A falência sempre deixa alguém na
mão, pois ela é decretada quando a dívida da empresa é maior do que o seu
patrimônio. Quanto maior essa dívida, menor será o número de credores
indenizados”, diz Tapai.
Decretada a falência da empresa,
outra alternativa ao alcance dos moradores é formar uma comissão para assumir a
obra e nomear outro construtor para concluí-la. Mas é necessário que a maioria
dos moradores do empreendimento esteja de acordo com essa opção.
Caso os mutuários decidam assumir a
obra, devem estar conscientes dos custos adicionais da decisão, já que
materiais e mão de obra serão provavelmente mais caros do que o que havia sido
previsto inicialmente no orçamento do empreendimento, diz o advogado.
Além disso, ao optar por essa
alternativa, os compradores abrem mão de eventuais valores que são devidos pela
empresa e poderiam ser pleiteados no processo de falência, por exemplo. Isso
porque, quando os compradores assumem a obra, as dívidas com a empresa são
automaticamente quitadas.
Se a obra estiver adiantada, pode
valer a pena aplicar um pouco mais de dinheiro para recuperar o valor
investido. Já se a obra estiver no início, talvez o melhor caminho seja buscar
a restituição dos valores que já foram pagos pelo imóvel, afirma Tapai.
Previna-se contra dores de cabeça
Com poucas opções para reaver o
dinheiro se a empresa for extinta, tomar algumas precauções antes do fechamento
da compra do imóvel na planta é essencial para evitar problemas no futuro.
Comprador tem poucas opções para receber o dinheiro do imóvel de volta
em caso de falência da empresa
É recomendável que o comprador
investigue qual é a situação financeira da empresa antes de fechar o negócio.
Uma das maneiras de fazer essa apuração é checar se a construtora acumula
processos judiciais na Justiça ou tem dívidas tributárias, diz Vinícius Costa,
consultor jurídico da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH).
"Ambas as consultas podem ser realizadas de forma gratuita pela
internet."
Conversar com compradores de unidades
em outros empreendimentos da construtora para saber sobre o andamento das obras
e verificar se existem reclamações contra a empresa no Procon e em sites como o Reclame Aqui também podem auxiliar nessa análise.
Outra forma de diminuir os riscos de
não reaver os valores investidos em caso de falência da empresa é verificar se
o empreendimento tem patrimônio de afetação. Criado em 2004, o instrumento
jurídico transforma a obra em uma empresa independente.
Dessa forma, recursos relacionados ao
empreendimento não podem ser utilizados para pagar dívidas da empresa que não
estejam relacionadas à obra.
A ordem de pagamento dos credores em
caso de falência da empresa não muda caso a obra tenha patrimônio de afetação,
diz Tapai. A diferença é que, com o instrumento jurídico, o acerto de contas
não envolve todas as empresas do grupo, mas somente o empreendimento.
Nesse caso, os compradores dessas
unidades só irão pleitear valores na fila dos credores da empresa principal se
o patrimônio da obra não for suficiente para quitar todas as indenizações.
Mesmo que o empreendimento tenha
patrimônio de afetação, a construtora ainda poderá encontrar meios de desviar
os recursos investidos na obra, diz Costa, da ABMH. Por isso, é recomendado que
uma comissão dos moradores monitore a prestação de contas da construtora ao
longo da obra.
”Caso seja constatado que a empresa
não investiu o dinheiro recebido no próprio empreendimento, ela pode ser punida
pelo Código Penal”, diz o consultor jurídico.
Marília Almeida.
Portal MSN. © Natalia Lukiyanova/Thinkstock.
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